深圳房产律师视角：二房东店面分租协议撰写要点与风险防范

　　在深圳这座国际化大都市，商业活动繁荣，店铺租赁市场活跃。二房东店面分租的情况时有发生，一份规范、严谨的分租协议对于保障各方权益至关重要。作为深圳房产律师，深知其中的关键所在，下面将详细阐述二房东店面分租协议的撰写要点及相关风险防范措施。

　　**一、明确主体信息**

　　协议开头应清晰注明出租方（二房东）和承租方的基本信息，包括姓名、身份证号码、联系方式、地址等，确保双方身份准确无误，便于后续沟通与联系。同时，要写明原租赁合同的出租方（即大房东）相关信息，因为二房东的转租行为需获得大房东的同意，这是协议合法有效的前提条件之一。例如：“出租方（二房东）：[姓名]，身份证号：[具体号码]，联系电话：[号码]，地址：[详细地址]。承租方：[姓名]，身份证号：[具体号码]，联系电话：[号码]，地址：[详细地址]。原租赁合同出租方（大房东）：[公司名称或个人姓名]，联系电话：[号码]。”

　　**二、租赁标的的详细描述**

　　对分租的店面进行精准界定，包括店面的具体位置、面积大小、内部结构、附属设施等。可以采用图纸、照片等方式作为附件，与协议正文相互印证。比如：“租赁店面位于深圳市[具体街道名称][具体门牌号]，建筑面积为[X]平方米，店内布局为[详细描述格局]，配备有[列举附属设施，如空调、照明设备等]，详见附件图纸及照片。”

　　**三、租赁期限与租金条款**

　　1. 租赁期限

　　明确约定租赁的起止日期，起始日应不早于二房东从大房东处租赁的起始日，且在二房东租赁期限届满前预留合理时间。例如：“租赁期限自[起始日期]起至[结束日期]止，期满后，承租方应在[具体日期]前将店面交还出租方。”

　　2. 租金及支付方式

　　确定租金金额、支付周期（如每月、每季度等）以及支付时间。同时，要约定租金的调整机制，如是否根据市场行情、物价指数等因素进行调整。例如：“租金为每月人民币[X]元，承租方应在每个支付周期开始前的[X]天支付租金至出租方指定账户。若市场租金水平在租赁期间累计涨幅超过[X]%，出租方有权在提前[X]个月通知承租方的情况下，按照涨幅的[X]%调整租金。”

　　**四、用途限制与装修条款**

　　1. 用途限制

　　规定承租方只能将店面用于合法合规的经营用途，不得擅自改变用途。例如：“承租方仅可将店面用于经营[具体经营项目]，未经出租方书面同意，不得变更经营用途，否则出租方有权解除本协议并要求承租方承担违约责任。”

　　2. 装修条款

　　若承租方需要进行装修，应明确装修的范围、标准、费用承担以及装修后的归属等问题。比如：“承租方如需对店面进行装修，应事先向出租方提交装修方案，经出租方书面同意后方可施工。装修费用由承租方自行承担，租赁期满或协议终止时，承租方应将店面恢复原状，但出租方同意承租方留存装修部分的除外。”

　　**五、维修与保养责任**

　　划分出租方和承租方在店面维修与保养方面的责任范围。一般来说，房屋的主体结构、外墙等公共部分的维修责任由出租方承担，而店内设施设备的维修责任由承租方承担。例如：“出租方负责店面主体结构、屋顶、外墙等公共部位的维修与保养工作，确保其正常使用功能。承租方负责店内自行添置的设备、设施的日常维护与保养，因承租方使用不当或故意造成损坏的，由承租方负责修复或赔偿。”

　　**六、违约责任与争议解决**

　　1. 违约责任

　　详细列举双方可能出现的违约情形及相应的违约责任承担方式。例如：“若承租方逾期支付租金超过[X]天，每逾期一日，应按照未付租金的[X]%向出租方支付违约金；若出租方未按约定提供符合要求的店面给承租方使用，应减免相应租金，并赔偿承租方因此遭受的损失。”

　　2. 争议解决

　　约定双方在履行协议过程中发生争议时的解决方式，常见的有协商、调解、仲裁或诉讼。例如：“本协议在履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向深圳市有管辖权的人民法院提起诉讼。”

　　总之，一份完善的二房东店面分租协议需要全面、细致地涵盖各个方面的内容，从主体信息到租赁细节，从权利义务到违约责任，都应明确清晰。作为深圳房产律师，提醒各位在签订此类协议时务必谨慎，充分保护自身合法权益，避免不必要的纠纷与损失。只有这样，才能在深圳繁华的商业环境中，让二房东店面分租行为得以顺利进行，实现各方的共赢与发展。

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